不動産開業における戦略とは？事前に必要な項目と具体的な流れ

不動産業の種類と特徴

不動産業には、大きく分けて開発、流通、管理があります。以下の表は、不動産業の種類と特徴をまとめたものです。

不動産業といえば売買仲介や賃貸仲介のイメージがありますが、法人や個人が不動産投資や運用を行うために設立した会社も不動産業に含まれます。

また、不動産業の中には宅建業と呼ばれるものがあり、これは不動産売買や賃貸仲介を行う業者を指します。

不動産開業に必要な資格

不動産業（宅建業）開業に必要な資格は宅地建物取引士（宅建士）です。

不動産業（宅建業）を開業する際、各事務所に一定人数以上の宅建士を設置する義務があります。一定人数とは、一つの事務所の従事者5人に対して1人以上です。

ただし、自身が宅建士を持っていなくても、宅建士を持っている従業員を雇うことで事業を始めることができます。

宅地建物取引士の試験は毎年7月頃に案内が行われ、10月の第3日曜日に試験が行われます。誰でも受験できる試験ですが、合格率は約16％前後と難関です。

経営形態の選択

不動産業を開業するにあたって、経営形態を個人事業主か法人のどちらにするか選ぶ必要があります。

個人事業主は開業の経費を抑えつつ、最小限の手続きやリスクで始められる点がメリットです。一方、税金の優遇措置が少なく実績がないと取引先の信用を得るまでに時間がかかります。

法人は、お客様や取引先からの信頼を得やすいメリットがあります。一方、社会保険加入が義務付けられたり、設立にコストがかかったりなど費用面での負担が大きい点に注意が必要です。

それぞれにメリットとデメリットがあり、開業資金や事業規模で最適な経営形態は異なります。

すぐに事業を始めたいものの、多くの資金を用意できないという方は個人事業主からスタートして、一定の売上や利益が出たら法人化にするのもよいでしょう。

開業資金の見積もりと調達

不動産業を始めるにあたって、まずは開業資金の見積もりと資金の調達方法を考えておきましょう。

事務所を設置する場合は初期費用が高くなります。条件を満たせば自宅でも開業できるため、初期費用を抑えるなら自宅を事務所にするのも一つの方法です。

資金調達は自己資金で賄う以外に、第三者から出資を受けたり、日本政策金融公庫から融資を受けたりする方法があります。融資を受ける際は、事業計画の作成や必要書類の準備が必要です。

資金調達に関しては以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

⇒資金調達とは？種類や方法、必要になる場面をわかりやすく解説

事務所の設置と要件

不動産業を開業するためには、宅地建物取引業免許の審査に通過しなければなりません。宅地建物取引業免許の審査では、事務所に以下の要件が満たされているかチェックされます。

また、自宅を事務所にする場合は事務所専用の出入口があることや、居住スペースと独立していることが条件です。

新たに事務所を設置する場合は、マンションやオフィスを借りたり、店舗テナントを借りたりするのがよいでしょう。

宅地建物取引業免許の取得方法

宅地建物取引業免許を取得するためには、主たる事務所を置く都道府県に申請を行い、知事の承認を得る必要があります。

免許を取得するためには審査に通過する必要があり、以下の欠格事由に一つでも当てはまると免許の取得はできません。

宅地建物取引業免許の取得には、営業保証金の供託が義務付けられています。

この制度は、不動産取引は高額になることから、消費者保護の観点から取引相手が損失を受けた際に損失を弁済するための制度です。

営業保証金の金額は1,000万円ですが、不動産保証協会に加入した場合は60万円（主たる事務所の場合）を納付すれば営業保証金の供託は免除されます。

宅建協会への加入手続き

営業保証金の供託を免除して不動産業を始める場合は、宅建協会または全日本不動産協会に加入する必要があります。

宅建協会に加入する場合は、免許申請後に事務所所在地を管轄する支部に連絡し、必要書類の準備と提出を行いましょう。

入会申込書等の必要書類を持参して支部担当者との面談を行いますが、オンライン申請に対応しているところもあります。

STEP1：免許申請に向けた準備

不動産開業のための免許申請に向けて、以下の準備を行いましょう。

事務所の場所を決める際、マンションやテナントを借りる場合は立地や間取りが重要になります。家賃の安さだけでなく、公共交通機関の利便性や人気のエリアを選ぶことがポイントです。

また、再開発エリアであれば単路線より広い範囲のエリアを取り扱うことができます。

STEP2：必要な書類と申請方法

不動産開業の申請窓口は、本店事務所の所在地がある都道府県庁の宅地建物取引業担当課です。

提出が必要な法定書類は都道府県庁で入手し、必要事項を記入していく流れとなります。また、商業登記簿謄本や身分証明書などの公的証明書や、事務所外観・内部の写真も用意が必要です。

必要書類を揃えたら、副本用としてコピーも取っておきましょう。

STEP3：開業後の初期運営のポイント

開業後の初期運営では、他社にない強みを作り差別化を図ることがポイントです。

数ある不動産会社との競争を勝ち抜くためには、「この会社なら任せられる」「この会社なら安心できる」などの信頼感が重要になります。

例えば、マイノリティに特化した物件の仲介に特化したり、ペット物件を取り扱ったりなど、ターゲットを絞ると差別化しやすいでしょう。

また、同業他社や不動産オーナー、地域の工務店など、さまざまな人脈を構築しておくことも大切です。

初期費用の内訳と目安

不動産業の開業にかかる初期費用の目安は、400〜1,000万円です。不動産開業には以下の費用がかかります。

また、開業後3ヵ月程度の運転資金も別途準備することが望ましいです。どれくらいの初期費用がかかるかは、事業規模や形態によっても変わります。

初期費用を抑えるためにはスモールスタートで始め、少しずつ規模を拡大していくのがよいでしょう。

運転資金の確保と管理

不動産業を始めるにあたって、不動産の仕入れやオフィス関連費用、人件費などの運転資金を確保しておく必要があります。

運転資金は月の売上高の3ヵ月分が目安です。月の売上高が100万円なら300万円の運転資金は確保しておきましょう。

開業前は具体的な売上高がわからないため、事業計画書や見込みの資金繰り表を作成して予想を立てておくことが重要です。

融資や補助金の活用方法

不動産業では、融資や補助金を活用することで事業の拡大や安定的な運営につながります。

融資を活用することで、仕入れやプロジェクトにかかる高額な資金の調達も可能となる場合もあります。

また、不動産業に活用できる補助金としてものづくり補助金や小規模事業者持続化補助金などがあります。

補助金には申請の受付期間が設定されているものもあるため、早めに確認しておきましょう。起業時に活用できる補助金や助成金は以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

⇒起業時に活用できる補助金・助成金一覧｜返済不要でもらえるお金について解説

オンライン集客の方法

不動産業の集客では、インターネットを活用したオンライン集客が効果的です。オンライン集客の方法には以下があります。

オンライン集客はリアルタイムで情報発信ができ、時間や場所の制約を受けないことがメリットです。

オンライン集客ではターゲット層を明確化し、そのニーズに合致したコンテンツや広告戦略を展開することが重要です。

また、オンライン集客の効果を定期的に分析し、必要に応じて戦略を見直す必要もあります。

オフライン集客の方法

不動産業では、インターネットを使わないオフライン集客も効果的です。オフライン集客の方法には以下があります。

オフライン集客は顧客と直接接触できる機会を作り、商品やサービスの魅力を伝えやすいことがメリットです。

オフライン集客は、特に中高年層へのアプローチに効果的で、物件の周辺地域をターゲットにすることがポイントになります。

また、オンライン集客と組み合わせると相乗効果が期待できるでしょう。

顧客維持とリピート率向上のコツ

不動産業の集客活動は顧客を獲得するだけでなく、その後も継続的に関わりを持ち、最終的にはリピーターになってもらうことが大切です。

例えば、物件契約後も定期的に連絡を取り、アフターフォローやサービスを充実させることで、顧客満足度の向上につながるでしょう。

具体的には、引越し後の地域や生活に役立つ情報の提供、不安に対するアドバイスなどが挙げられます。

ただし、不動産業は競合他社との競争が激しいため、特定の顧客に時間をかけすぎるのもリスクがあるため注意が必要です。

無理に一人の顧客にこだわらず、見込みの高い他の顧客に切り替えるなど柔軟な対応も欠かせません。