シェアハウス経営のメリットとデメリット｜始める前に知っておきたい知識
ポスト
シェア
LINEで送るシェアハウス経営に興味はあるものの、「本当に収益が出るのか」「トラブルやリスクが不安」と迷う人もいます。
シェアハウス経営は、空室リスクの分散や古い物件の活用などのメリットがある一方で、入居者同士のトラブルや管理負担、法規制や融資条件など注意すべきポイントも少なくありません。
本記事は、シェアハウス経営のメリット・デメリット、失敗を防ぐ準備、始め方の流れを解説します。
- 【この記事のまとめ】
- シェアハウス経営は、複数の個室と共用部を設けて入居者と個別契約を結ぶ運営形態で、高い収益性や空室リスク分散が期待できる一方、管理体制が成果を左右します。
- 同じ延べ床面積でも個室数を確保しやすく、古い物件や空き家の活用、コンセプト設計による差別化が可能な点が、シェアハウス経営の強みといえます。
- 入居者トラブルや管理負担、法規制・融資面の確認不足は大きなリスクとなるため、資金計画やルール整備、契約内容の精査を段階的に進めることが重要です。
シェアハウス経営とは？
シェアハウス経営とは、一つの物件に複数の個室と共用スペースを設け、各入居者と賃貸借契約を締結して家賃収入を得る不動産経営です。
オーナーは物件を所有し、入居者から毎月賃料を受け取って運営します。特徴は、共用部が多く入居者同士の交流が生まれやすい点です。
シェアハウス経営の方法は、自宅活用、物件購入、物件賃借、管理会社への委託の4類型です。運営者は関与度と手間に応じて選択します。
また、入居者募集や家賃管理、契約手続き、建物の維持管理、トラブル対応など、一般的な賃貸より管理業務が多いため、事前に業務内容を整理し、自主管理か委託管理かを決定します。
【重要】シェアハウス経営のメリット
本項では、シェアハウス経営の主なメリットを説明します。
高い収益性が見込みやすい
シェアハウス経営は、同じ延べ床面積でも個室数を多く確保しやすいため、一般的なアパートやマンションより総家賃収入を高めやすい運営形態です。
水回りやリビングなどの設備を共用にまとめる設計にすれば、一人あたりの家賃を抑えつつ、全体としての賃料収入を底上げできます。
例えば、戸建て住宅を5室に区分した場合、各入居者から家賃を受け取れるため、戸建てを一世帯向けに貸す場合と比べ、満室時の収益性に大きな差が生まれます。
家賃を抑えつつ共用部に魅力を持たせれば、単身社会人や学生の需要を取り込みやすくなります。
空室リスクを分散しやすい
シェアハウス経営は、一人暮らし向け賃貸と比べて家賃収入がゼロになるリスクを抑えやすい点が大きな特徴です。
一戸建てやファミリー向け物件の場合、退去が発生すると次の入居が決まるまで収入が途絶えますが、シェアハウスは複数の入居者から家賃を受け取るため、一室が空いても他の部屋からの収入が継続します。
転勤や卒業が多いエリアでは一定数の入居を維持しやすく、平均稼働率を高めやすいと考えられます。
初期の物件取得費を抑えやすい
シェアハウス経営は、必ずしも新築アパートを建築する必要がなく、既存の戸建てや空き家を活用できるため、初期の物件取得費を抑えやすい特徴があります。
すでに所有している自宅の一部や、相続した築古住宅を用途変更してシェアハウスにすれば、土地取得費をかけずに賃貸事業へ転用でき、投下資金をリノベーション費用に集中可能です。
自治体の空き家対策補助金や耐震・省エネ改修支援制度を活用できる場合があります。資金計画次第で負担を軽減しながら事業をスタートしやすい点も魅力です。
コンセプト次第で差別化しやすい
シェアハウス経営は、明確なコンセプトを設定することで、周辺の一般賃貸や他のシェアハウスと差別化しやすい事業モデルです。
例えば、ターゲットを具体的に絞り込んだ以下のようなコンセプトが考えられます。
- クリエイター向け（デザイン・映像・音楽などの制作環境を整えた物件）
- 外国人留学生向け（日英併記の案内や多言語対応を意識した物件）
- 子育て世帯と単身者の交流型（キッズスペースや見守りしやすい共用部を備えた物件）
- リモートワーカー向け（高速インターネットと個別ワークブースを備えた物件）
- 健康志向の入居者向け（トレーニング器具、ヨガスタジオ、ヘルシーな共同調理を想定したキッチンを備えた物件）
コンセプトに合わせて共用スペースやサービスを組み立てると、単なる安い住まいではなく、暮らし方やコミュニティに魅力を感じる入居者を集めやすくなります。
古い物件や狭小地も活用しやすい
シェアハウス経営は、築年数が古い戸建てやアパート、一般賃貸では活用しにくい狭小地でも運営しやすい点が特徴です。
古い物件でも、耐震や設備の基準を満たすようにリノベーションし、個室と共用スペースのバランスを工夫すれば、レトロ感や味わいを活かした魅力的な住環境として打ち出せます。
空き家や使いづらい土地をそのままにすると、老朽化や固定資産税の負担だけが増えますが、シェアハウスに転用すれば、安定した家賃収入を得ながら資産の劣化を防げます。
【注意】シェアハウス経営のデメリットとリスク
シェアハウス経営には、大きなメリットがある一方で、見落とすと痛手になりかねないデメリットやリスクも存在します。
ここでは、代表的なリスクを一つずつ具体的に押さえたうえで、自分がどこまで対応できるか、どの部分を専門家や外部パートナーに任せるかを整理します。
入居者同士のトラブルが生じやすい
シェアハウス経営では、複数人がキッチンやリビングなどを共有するため、生活リズムや価値観の違いから入居者同士のトラブルが発生しやすい点が大きなデメリットです。
例えば、清掃の頻度や騒音の感じ方、来客や異性の宿泊に対する許容度が合わない場合、日常的なストレスが蓄積し、口論や退去につながるリスクがあります。
トラブルが発生した状況が続くと、良質な入居者が早期に退去し、空室増加や口コミの悪化を招きやすくなるおそれがあります。
入居時の面談やハウスルールの明文化、違反時の対応フローなどを事前に整えておくことが重要です。
管理業務・ランニングコストが多い
シェアハウス経営は、一般的な賃貸より管理業務が増えやすく、ランニングコストもかかりやすい点がデメリットです。
共用部の清掃や消耗品の補充、設備の故障対応、入居者募集や契約更新に加え、ハウスルールの周知やイベント運営など、人の出入りとコミュニティに関わる業務が日常的に発生します。
さらに、キッチン家電やエアコン、Wi-Fi、セキュリティ設備など、共用部分の設備が多い分だけ光熱費や修繕費が増えやすく、採算を取るには家賃設定とコスト管理のバランスが重要です。
自主管理で細かい業務に対応するのか、管理会社に委託して手間を減らす代わりに管理料を支払うのかを事前に決め、役割分担や費用負担をシミュレーションしておく必要があります。
エリアや立地条件によって入居需要が大きく変わる
シェアハウス経営は、エリアや立地条件によって入居需要が大きく変わる点がリスクです。特に、以下のような条件は慎重な見極めが必要です。
- ターゲット層の多さ（単身者・学生・若い社会人が集まる都市部かどうか）
- アクセスや周辺環境（最寄り駅からの距離、通勤・通学の利便性、治安、買い物環境など）
地方都市や郊外ではシェアハウスの需要が限定的な場合があります。想定通りに入居が集まらないケースもあります。
そのため、着工や購入の前にターゲット層の属性、競合シェアハウスやワンルームの賃料相場、人口動態などを調べ、エリア特性に合った規模やコンセプトかを検証しておくことが重要です。
法規制・許認可・融資面のハードル
シェアハウス経営では、法規制や融資条件への対応が大きなハードルになります。特に、以下のようなポイントは事前確認が欠かせません。
- 建築基準法・消防法上の用途（共同住宅か寄宿舎か、必要な避難経路や防火設備の有無など）
- 旅館業法や各自治体の条例への該当可能性（短期滞在者の受け入れや宿泊サービスとの線引きなど）
- 用途地域や建ぺい率・容積率など、増改築や用途変更時に影響する都市計画上の制限
適切に対応しないまま運営すると、指導や是正命令の対象となり、最悪の場合は営業停止や多額の改修費負担に発展します。
さらに、シェアハウス向け融資は事業計画や運営体制を厳しく見られやすいため、不動産・建築の専門家や金融機関、自治体窓口と連携し、法令遵守と資金調達の両面から慎重に進める姿勢が大切です。
運営会社・サブリース契約のリスク
シェアハウス経営を運営会社に委託したり、サブリース契約で一括借り上げを利用したりする場合、その契約内容や事業者の健全性が大きなリスク要因になります。
特に、以下のような点には注意が必要です。
- 契約後の一方的な家賃減額や、更新時の条件悪化
- 中途解約時の高額な違約金や、解約条件の不透明さ
- 会社の経営不振・倒産による家賃未払い発生や、管理業務の急な停止
表面上は空室リスクを軽減できる仕組みに見えても、実際にはオーナー側の収益悪化につながる条項が含まれる場合があります。
複数社の提案を比較し、実績や財務状況を確認したうえで、契約内容は専門家にもチェックを依頼し、自主管理へ切り替えられる余地を残しておくことが重要です。
【手順】シェアハウス経営を始めるまでの流れ
シェアハウス経営をスムーズに立ち上げるには、闇雲に物件探しを始めるのではなく、手順を踏んで準備を進めることが大切です。
ここでは、企画段階から運営開始までの具体的なステップを順番に整理しながら解説します。
1.コンセプトとターゲットを決める
シェアハウス経営を軌道に乗せるには、最初にコンセプトとターゲット像を明確に定めることが重要です。
想定する入居者の年齢層や働き方、ライフスタイルを具体化し、その人たちが何を魅力と感じるかを整理します。
ターゲットに合わせて立地や間取り、共用部の使い方、イベントの有無などを一貫して設計すれば、数ある賃貸物件の中から選ばれやすくなり、集客や稼働率の面で優位に立ちやすくなります。
2.資金計画と収支シミュレーションを立てる
コンセプトとターゲットが固まったら、その構想を現実的なビジネスに落とし込むため、資金計画と収支シミュレーションを綿密に作成しましょう。
まず、初期費用とランニングコストを具体的な数字で整理します。
- 初期費用：物件取得費、リフォーム費用、家具・家電購入費、広告費など
- ランニングコスト：光熱費、通信費、清掃費、修繕費、管理委託料など
初期費用とランニングコストを踏まえ、自己資金と借入額、返済期間や金利条件から、毎月の返済額と手元資金の推移をシミュレーションし、資金繰りの全体像を可視化します。
損益分岐点やキャッシュフローの推移を把握しておくと、黒字化の目安時期や、どの条件で金融機関の融資を受けるべきかなど、今後の意思決定が大幅に行いやすくなります。
3.物件選びと購入
資金計画の枠組みが決まったら、コンセプトとターゲットに合う物件を絞り込み、購入や賃借の検討に進みます。
物件選びでは、価格だけでなく、シェアハウスへの転用に適しているか、多面的に確認が必要です。
- 立地条件：最寄り駅からの距離、通勤・通学の利便性、周辺の治安や生活利便施設の有無など
- 建物条件：間取りの変更しやすさ、耐震性、配管や電気容量、老朽化の程度など
- 収益性の目安：確保できる個室数、共用部の配置、想定家賃と稼働率とのバランスなど
特に、個室数をどの程度確保できるか、共用部をどこに配置するかによって収益性が大きく変わるため、シェアハウス仕様のレイアウトを描きながら候補物件を比較することが重要です。
4.リフォーム・内装・設備の準備
物件が決まったらターゲットに合うシェアハウスに仕上げるため、リフォーム・内装・設備の優先順位を整理します。
- 間取り・動線：個室数と共用部のバランス、キッチン・洗面・トイレの配置、動線の交錯を抑えた設計
- 設備：Wi‑Fi環境、セキュリティ（エントランスの施錠・個室鍵）、エアコンや収納、洗濯機や乾燥機など
- 内装・インテリア：年代やテイストに合う色使い、共用部に人が集まりやすい家具レイアウト
リフォーム内容と予算を決め、必要に応じて専門家へ相談しながら工事内容を詰めると、過ごしやすく写真映えもしやすいシェアハウスに整えられます。
さらに、完成後の募集広告や内覧で魅力が伝わるよう、共用部の見せ方や備品の配置まで意識すると、早期の反響につながりやすくなります。
5.管理方法・ルール・契約書を整える
シェアハウス経営では、物件や設備の準備と並行して、管理方法・ルール・契約書を整える段階が非常に重要です。まず、自主管理か管理会社への委託かを決め、日々の運営体制を具体化します。
- 清掃頻度や担当者、トラブル発生時の連絡窓口、夜間・緊急時の対応フローを決めておく
- 騒音・ゴミ出し・来客や宿泊・共用部の使い方などのハウスルールを文書化し、入居前に説明して同意をもらう
- 共益費の範囲、光熱費の精算方法、退去時の原状回復負担、禁止事項や違反時の対応を契約書に明記する
ひな形だけに頼らず、必要に応じて専門家のチェックを受けながら内容を詰め、ルールと契約条件の整合性を高めておく姿勢が欠かせません。
6. 入居者募集・内覧対応・運営開始
準備が整ったら、ポータルサイトや自社サイト、SNSなどで写真とテキストを充実させ、コンセプトや共用部の雰囲気、理想の入居者像を具体的に発信します。
内覧時は設備やルールに加え、既存入居者の暮らし方や近隣環境も率直に共有し、双方が納得して入居を決められる場にします。
入居後は家賃管理や清掃、設備メンテナンスに加え、面談やアンケート、イベントなどで声を拾い、改善を重ねることで、長く選ばれるシェアハウスへ育てられます。
【まとめ】シェアハウス経営は準備と運営体制しだいで成果が変わる
シェアハウス経営は、収益性や空室リスク分散といったメリットがある一方で、入居者トラブルや管理負担、法規制や融資条件などのリスクも抱える事業です。
大切なのは、メリットだけに期待するのではなく、資金計画や物件選び、ルール設計、パートナー選定までを一貫した視点で準備し、自分が対応できる範囲と専門家に任せる範囲を整理することです。
シェアハウス経営を法人化して信用力を高めたい場合や、これから会社設立を検討している場合は、GMOオフィスサポートの会社設立印鑑セットをご活用ください。
会社設立時に必要とされる代表印・銀行印・角印をまとめて用意できる商品です。
- 記事監修
- 「起業の窓口」編集部は、GMOインターネットグループが運営する起業支援メディア「起業の窓口」にて、起業家やこれから起業を目指す方々に向けて、有益で信頼性の高い情報を提供する専門チームです。会社設立、資金調達、補助金・助成金、税務・法務、マーケティング、IT活用など、起業にまつわる幅広いテーマを網羅し、実務に役立つノウハウや最新トレンドをわかりやすくお届けしています。
- ※本記事は、起業の窓口編集部が専門家の監修または独自調査（アンケート）に基づいて制作したものです。
- ※掲載している情報は、記事公開時点の法令・税制・商品・サービス等に基づくものであり、将来的に変更される可能性があります。
- ※アンケート調査に関する記述は、特定の調査対象者からの回答結果および編集部の見解を含んでおり、内容の正確性・完全性を保証するものではありません。
- ※記事の内容は一般的な情報提供を目的としており、すべての方に当てはまるものではありません。個人の状況に応じた具体的な助言が必要な場合は、専門家にご相談ください。
- ※情報の利用や判断、実施については、ご自身の責任で行っていただきますようお願いいたします。
- ※本記事に掲載された内容の転載・複製はご遠慮いただき、引用の際は必ず出典をご明記ください。
