駐車場経営は本当に儲かる？運営形態・向いている土地・初期費用の目安

運営形態の種類

駐車場経営の運営形態は大きく分けて『自主管理』『管理委託』『一括借り上げ』の3つがあり、どれを選ぶかで収益性と手間のかかり方が大きく変わります。

中でも、自主管理はオーナー自身が現場の運営を担うため、もっとも自由度が高く利益も取りやすい一方で、時間的・精神的な負担も大きくなりやすい点が特徴です。

それぞれの概要と向き不向きを押さえ、自分に合う形を検討しましょう。

主な『貸し方』の種類

駐車場経営の貸し方は、大きく分けて『月極駐車場』と『コインパーキング（時間貸し）』が中心で、立地や周辺ニーズに合わせて選びましょう。

立地や周辺需要に合わせて、『月極メイン』『コインパーキングメイン』『両方を併用』といった形で組み立てると、収益性と安定性のバランスを取りやすくなります。

需要が見込めるエリアである

駐車場経営では、土地の形や広さよりも、まず周辺に十分な駐車需要があるかどうかを見極めることが重要です。

住宅街やオフィス街、商業施設周辺、駅前の繁華街など、日常的に車を停めたい人が集まるエリアであれば、月極駐車場やコインパーキングのいずれでも一定の利用が見込めます。

一方、郊外で大型スーパーの無料駐車場がいくつもある場所や、そもそも人通りが少ない道路に面した土地では、料金を払ってまで利用してもらえず、空きが続きやすくなります。

平日・休日の交通量、周辺施設数、近隣駐車場の有無を確認し、「誰がいつ利用するか」を想定して需要を判断しましょう。

車の出入り・駐車がしやすいこと

同じエリア内でも、車の出入りや駐車のしやすさによって、選ばれる駐車場かどうかが大きく変わります。

前面道路が極端に狭い、急な坂や段差がある、見通しが悪く右折・左折で入りづらいといった条件が揃うと、ドライバーは「停めにくい」「ぶつけそう」と感じ、多少離れていても停めやすい駐車場を選ぶ傾向が強くなります。

次のようなポイントを意識し、『停めやすい駐車場』に近づけましょう。

レイアウトで改善できるため、図面段階から停めやすさを意識して設計することが重要です。

周辺の競合・料金とのバランスが取れること

駐車場経営では、需要があっても周辺の競合状況や料金設定とのバランスが取れていなければ、思うような収益は得られません。

近隣に月極駐車場やコインパーキングが多く、空きが目立っているエリアでは、新たに駐車場を開設しても利用者を奪えず、値下げを繰り返して採算が合わなくなるリスクがあります。

そのため、周辺の駐車場の台数、稼働具合、料金相場を調べ、『少し安い料金で勝負する』『設備や立地の良さで付加価値を付ける』など、自分の駐車場の立ち位置を明確にする必要があります。

ただし、料金を安くし過ぎると収益性が下がるため、需要の強さや競合の数を踏まえて『利用者にとって魅力があり、なおかつ採算の取れるライン』を探りましょう。

舗装などの土地整備費

駐車場経営の初期費用の中でも、まとまった金額になりやすいのが舗装などの土地整備費です。代表的な舗装方法と費用相場は以下の通りです。

砂利敷きは雨天時のぬかるみや雑草対策が課題になる反面、アスファルトは快適性や見た目に優れます。予算と利用者のニーズのバランスを見ながら選びましょう。

機械・看板などの設備費

月極駐車場は、精算機やロック板が不要なため、車止め・区画線・案内看板・照明などのシンプルな設備だけで済み、小規模（10台前後）の月極駐車場では設備費は約10万〜50万円が目安です。

一方、コインパーキングでは料金精算機やロック板、看板、照明、防犯カメラに加え、電気の引き込み工事やフェンス設置なども必要になり、小規模（5〜10台程度）のコインパーキングでは設備費は約130万〜200万円程度になるケースがあります。

月極で初期費用を抑えて始めるか、コインパーキングで設備投資を行い高い回転率を狙うかを比較しながら検討すると、納得感のある投資判断につながります。

無断駐車・長期放置車両

駐車場経営でまず押さえておきたいリスクが、契約者以外が勝手に車を停める無断駐車です。

無断駐車が続くと、本来料金を支払ってくれる利用者が停められなくなり、収益の低下だけでなく、契約者からのクレームにもつながります。

さらに、放置車両化して長期間どかない場合、レッカー移動や法的手続きが必要になり、時間も費用も取られるリスクがあります。

予防と早期発見のために、以下のような対策を組み合わせると効果的です。

事前にルールを看板や契約書で明確に示しておけば、トラブル時の対応もしやすくなり、オーナー側の心理的負担も軽減できます。

事故・盗難・設備トラブル

駐車場内では、車同士や車と人の接触事故、車上荒らしや精算機荒らし、設備の故障など、さまざまなトラブルが起こり得ます。

リスクを軽減するうえで、以下のポイントを意識しておくと安心です。

事故や盗難をゼロにすることは難しいですが、防犯性の高いレイアウトと迅速に対処できる体制を整えると、駐車場経営への影響を抑えやすくなります。

近隣トラブル（騒音・光・治安）

駐車場は24時間人や車が出入りするため、近隣住民との関係づくりも重要な問題になります。

特にコインパーキングでは、深夜のエンジン音やドアの開閉音、話し声などの騒音、明るい照明や大型看板による光害、ごみの放置やたまり場化による治安悪化が、クレームにつながりやすいです。

対策として、以下のような配慮をあらかじめ盛り込んでおくとよいでしょう。

地域に受け入れられている駐車場にできれば、長期的に安定して運営しやすくなります。

自然災害・地盤・水害リスク

駐車場は屋外施設であるため、台風や豪雨、地震などの自然災害による被害リスクも無視できません。

大雨による浸水や冠水で車両が水没したり、地盤沈下や液状化で舗装や設備が損傷したりすると、修繕費だけでなく、利用者とのトラブルや休業期間による収入減も発生します。

自然災害リスクを抑えるためには、次のような視点で事前にチェックしておくと有効です。

併せて、火災保険や施設賠償責任保険、車両への補償をカバーできる保険などを検討し、万一の復旧費用や賠償リスクに備えておくと安心です。

勤務先が副業を禁止・制限していないか

会社員や公務員が副業として駐車場経営を始める場合、最初に確認すべきなのは勤務先の副業規定です。

駐車場経営の収入は税務上『不動産所得』として扱われますが、多くの会社では給与以外の継続的な収入も副業とみなすため、就業規則に反すると懲戒処分の対象になるリスクがあります。

特に公務員や一部の大企業では兼業が厳しく制限されるケースもあるため、大丈夫だろうと自己判断せず、必ずルールを確認したうえで動きましょう。

確定申告が必要になる

副業として駐車場経営を行うと、一定以上の所得が出た場合に確定申告が必要になります。

会社員の場合、給与所得以外の所得が年間20万円を超えると所得税の確定申告が必要です。駐車場経営で得た所得も対象に含まれます。

（国税庁：「No.1900 確定申告が必要な方」

ここでのポイントは、『売上』ではなく『収入から経費を差し引いた後の所得』が基準になる点です。

自主管理だと清掃・集金・クレーム対応が負担になりやすい

副業で駐車場経営を始める人の中には、利回りを高めるために自主管理を選ぶケースもありますが、実務の負担が大きくなりやすい点には注意が必要です。

自主管理では、区画の清掃や巡回、料金の集金、滞納者への督促、利用者同士のトラブル対応、無断駐車への対処などを、すべてオーナー自身が行うことになります。

本業が忙しい場合や、トラブル対応にあまり時間を割けない場合は、管理委託や一括借り上げを選び、手取りは減っても副業として無理なく続けられる形を優先するとよいでしょう。